城市更新成"新主场"：从"拆盖卖房"到"精修运营"，这场转型藏着多少机遇与挑战？​​

​​导语​​：当"高楼拔地起"的地产黄金时代渐行渐远，一组数据悄然揭示行业转向——2025年前三季度，全国老旧小区改造总投资同比增长25%，加装电梯、管网焕新、适老化设施安装成为主角。上海、深圳等地更试水"旧改+运营"新模式，开发商从"赚快钱卖房子"转向"细水长流赚服务费"。这场关乎你我居住品质的变革，究竟如何改写城市发展逻辑？背后又有哪些待解的难题？

​​一、从"拆"到"改"：城市更新的"民生账本"​​

"以前盼着拆迁暴富，现在更想要个好住的老房子。"家住北京劲松北社区的张阿姨，见证了小区从"老破小"到"网红社区"的蜕变：加装电梯解决高层老人出行难，雨污分流让雨天不再"看海"，社区食堂和老年活动中心成了"刚需打卡点"。

这并非个例。2025年，全国老旧小区改造已从"面子工程"转向"里子攻坚"——重点聚焦三大民生痛点：

• ​​垂直交通​​：加装电梯补贴力度加大（部分城市每部最高补20万元），"公交电梯"（按次收费）等创新模式破解出资难题；
• ​​地下脉络​​：供水管网漏损率高的老小区全面换装智能管道，雨污分流改造降低内涝风险；
• ​​银发友好​​：适老化改造纳入必选项，包括无障碍通道、紧急呼叫系统、康复步道等。

"过去开发商盯着‘净地’搞大盘，现在政府更看重‘存量焕新’带来的民生获得感。"住建部城市更新司相关负责人透露，2025年全国计划改造老旧小区超5.3万个，惠及居民约900万户，总投资额有望突破2000亿元。

​​二、"旧改+运营"：社会资本的"新金矿"？​​

改造资金从哪来？一直是城市更新的"卡脖子"问题。2025年，上海、深圳等地率先破题——​​引入社会资本参与，用"后期收益"反哺前期投入​​。

典型案例是上海徐汇区某老公房小区：政府出资完成基础类改造（管网、外立面），企业承接加装电梯、社区商业配套等"提升类"项目，并通过​​一楼沿街店铺租金分成（企业占60%）、物业费增值服务（如家政、养老托管）​​收回成本。项目负责人算了一笔账："前期投入约800万元，但通过运营每年稳定收益超120万元，预计6-8年回本，比拿地开发周期短、风险低。"

深圳则探索"片区统筹"模式，将相邻的多个老旧小区打包改造，统一规划停车位、共享充电桩等设施，引入品牌物管公司提供增值服务。"单个小区资源有限，但连片运营能摊薄成本，还能盘活闲置空间（如屋顶光伏、社区商业）。"深圳住建局人士表示。

​​专家观点​​：中国城市规划学会理事李晓江认为，"旧改+运营"模式的核心是"从一次性买卖到长期服务"，倒逼企业从"开发商"转型为"社区运营商"，这对商业模式设计和管理能力提出了更高要求。

​​三、转型阵痛：谁在观望？谁在担忧？​​

尽管前景向好，城市更新的"新主场"仍面临多重挑战：

​​1. 利益平衡难：居民意见"众口难调"​​

"加装电梯，低层住户觉得挡光又贬值，高层住户急着用却掏不起钱""改造方案投票通过率要90%，但总有几户‘钉子户’卡进度"……民生工程变"争议工程"的案例不少。上海某小区因一楼住户反对加装电梯，项目搁置两年，最终通过"阶梯式补贴（高层多补、低层少补）+法律调解"才落地。

​​2. 盈利模式待验证：短期投入VS长期回报​​

"不是所有旧改项目都适合‘赚服务费’。"一位参与深圳项目的投资人坦言，部分老旧小区人口密度低、消费力弱，社区商业难以存活；而依赖政府购买服务（如养老托管）的项目，又面临财政预算限制。"关键是要挖掘‘特色需求’，比如靠近学校的社区做托育服务，产业园区周边做白领公寓。"

​​3. 政策细则需细化：土地、产权等"硬约束"​​

例如，老旧小区底层商铺产权复杂（可能属原单位或私人），改造后租金收益分配易引发纠纷；部分加装电梯占用公共空间，但物权法中对"共有部分改造权责"规定尚不明确。"需要更清晰的法规支撑，比如明确‘谁受益谁分摊’的具体比例，简化审批流程。"法律界人士建议。

​​四、未来展望：城市更新的"下一站"去哪？​​

2025年被视为城市更新的"关键转折年"。据不完全统计，已有超过20个城市出台专项政策，鼓励社会资本参与，并探索"REITs（不动产投资信托基金）+旧改""数字赋能（智慧社区管理）"等新路径。

"未来的城市更新，不再是‘推倒重来’的粗放增长，而是‘绣花功夫’的精细运营。"清华大学建筑学院教授尹稚指出，"它考验的不仅是工程技术，更是对人的需求的洞察——如何让老社区既有烟火气，又有现代便利；既保留城市记忆，又焕发新生机。"

​​互动话题​​：你所在的小区经历过改造吗？加装电梯、管网翻新是否解决了实际问题？对于"旧改+运营"模式，你看好还是担忧？欢迎留言分享你的经历与观点！

（本文数据综合自住建部公开资料、地方住建局访谈及行业调研报告）