杭州市发布的住宅小区公共收益管理相关指引，围绕公共收益的管理主体、流程、公开监督等方面作出了详细规定，旨在规范公共收益管理，保障业主权益。以下是梳理后的核心内容，适合在建工论坛交流分享。​

一、公共收益是什么？管理原则有哪些？​

• 公共收益：利用业主共有部分产生的收入，扣除合理成本后归业主共有。​
• 管理原则：全量归集、规范管理、信息公开、接受监督。​

二、谁来管理公共收益？​

公共收益管理人的确定遵循以下规则：在前期物业服务阶段，按合同约定由物业服务人管理；已成立业主大会并选举产生业主委员会的小区，由业主委员会管理；由物业管理委员会代行业主委员会职责的小区，由物业管理委员会管理。特殊情况下，若未明确公共收益管理人，由居民委员会代为管理。​

管理人需指定专人负责，并向居民委员会报告；每年核查公共资产，在智慧物业平台更新信息。​

三、公共收益的归集与使用有哪些规定？​

（一）合同与规约约定​

• 前期物业阶段：建设单位将公共收益管理条款写入前期物业服务合同和临时管理规约。​
• 成立业主大会后：相关条款需纳入业主大会议事规则、管理规约，且物业服务合同内容需与之一致。​

（二）共有部分出租要求​

• 出租需通过公开方式。​
• 前期物业阶段，租赁期限不超过业主大会成立后 12 个月。​
• 业主大会授权出租的，期限一般不超过业主委员会或物业管理委员会任期届满后 12 个月；委托物业服务人出租的，期限不应超过物业服务合同期限。​

（三）资金存放与使用范围​

1. 资金存放：需开设专门账户，收入、支出均通过该账户，且账户基本信息、收支流水等数据需推送至本市智慧物业管理服务平台。具体来说，公共收益由前期物业服务人负责管理，或者经业主大会同意委托由物业服务人负责日常管理工作的，物业服务人应当以住宅小区物业管理项目为单位在银行开设一个专门账户，不得与其他资金合用一个账户；公共收益由业主委员会或物业管理委员会直接管理的，应当以业主委员会或物业管理委员会名义开设一个专门账户，不得以其他组织或任何个人名义开设资金存放账户。​
2. 使用范围：公共收益主要用于补充物业专项维修资金。经临时管理规约、管理规约约定或业主大会表决同意，也可用于以下情形：一是保修期满后物业共有部分的维修、更新、改造和养护；二是业主大会及业主委员会运行经费；三是物业承接查验所需相关费用；四是委托第三方记账、审计；五是购买共用设施设备保险；六是物业管理需要的其他支出。​

需要注意的是，物业服务合同中约定应当由物业服务企业承担的，以及属于开发建设单位保修责任范围内的相关事项，应由物业服务企业或开发建设单位承担相关费用；公共收益不宜以现金、购物卡、实物等形式直接发放给业主。​

四、公共收益的使用程序有哪些？​

业主委员会、代行业主委员会职责的物业管理委员会使用公共收益，需向居民委员会报备，并向全体业主公开，具体程序如下：​

在业主大会议事规则约定额度、次数内的，明确资金用途和开支额度，经业主委员会或物业管理委员会会议研究决定后使用；超出业主大会议事规则约定额度、次数的，制定资金使用方案，并按相关议事决策程序经业主大会会议表决通过后使用。​

同时，要加强物业共有部分维修、更新、改造项目管理，预算额在 5 万元以上的进行决算审计。预算方案和项目施工方案应当向业主公示，鼓励以公开的方式招标确定施工单位，项目实施情况和资金使用情况向业主公开。公共收益资金开支一般应由业主委员会或物业管理委员会的主任、副主任和小区党组织书记联审联签。​

另外，物业服务人应当按照前期物业服务合同、物业服务合同约定的范围和比例使用公共收益；超出合同约定的，应当向业主委员会、物业管理委员会或居民委员会报告，按照相关议事决策程序经业主大会表决通过后使用。​

五、公共收益的公开与监督如何落实？​

（一）信息公开​

• 线上：每月 10 日前将收支项目、发生时间、发生金额、内容摘要等信息录入智慧物业平台，供业主查询。​
• 线下：在小区物业管理服务信息公开栏、楼道口（电梯厅）、物业服务中心等固定位置公开，每次不少于 15 日。具体公开时间要求为：平时及时公开业主大会会议的表决通过情况、项目实施情况和资金使用情况；每个季度首月 10 日前公开前一个季度的情况；次年 1 月底前公开上一年度整体情况。​

（二）责任与答复​

公共收益管理人对公开信息的真实性、完整性和准确性负责，对于业主通过线上、线下等方式提出的问题、意见和建议，应当及时作出针对性答复并做好沟通解释工作。​

（三）审计要求​

有下列情形之一的，业主委员会或者物业管理委员会应当委托专业机构对公共收益收支情况开展审计，审计费用在公共收益中列支，审计结果向全体业主公开：一是前期物业服务人或者受托承担公共收益管理日常工作的物业服务人终止服务时；二是业主委员会或者物业管理委员会任期届满或中止时；三是业主委员会、物业管理委员会主任或者负责财务管理的相关成员职务终止时；四是业主大会议事规则、管理规约等约定的其他情形。​

业主委员会、物业管理委员会任期届满或者中止时，由新一届业主委员会或物业管理委员会委托审计，也可以由居民委员会代为委托审计。​

住宅小区公共收益收支情况一般每三年至少进行一次审计，鼓励每年开展一次审计。对应审计而未审计、长期未进行审计以及群众反映强烈、收支情况不明、日常管理混乱的小区，街道办事处、乡镇人民政府应责令开展审计或委托第三方机构进行审计。​

六、公共收益管理相关台账、资料的移交有哪些规定？​

1. 前期物业服务人或者受托承担公共收益管理日常工作的物业服务人在终止服务之日起十五日内，应当将台账、资料完整移交给业主委员会或物业管理委员会、居民委员会。前期物业服务人或者受托承担公共收益管理日常工作的物业服务人中分管或具体负责人员离开原岗位的，应在离开岗位前十日内完成交接，物业服务人应当指派专人监督移交。​
2. 业主委员会或者代行业主委员会职责的物业管理委员会应在任期届满或中止之日起十日内，将台账、资料完整移交给新一届业主委员会或物业管理委员会、居民委员会。业主委员会或者代行业主委员会职责的物业管理委员会中分管或具体负责人员离开原岗位的，应在离开原岗位前十日内完成交接，业主委员会、物业管理委员会应当指派专人监督移交。​

七、相关部门的职责是什么？​

区、县（市）房产主管部门组织落实本指引相关工作要求，开展政策宣讲、业务培训，指导、支持街道办事处、乡镇人民政府加强小区公共收益监督管理。​

街道办事处、乡镇人民政府对业主委员会、物业管理委员会工作进行全面指导和监督管理，及时发现、纠正小区公共收益管理不规范行为，协助相关部门对违法行为进行查处，必要情况下可以启动相关职务罢免程序。​

居民委员会协助街道办事处、乡镇人民政府做好小区公共收益监督管理工作，对各项使用的必要性、合理性、规范性进行监督、指导，及时反映业主诉求和建议。​

八、其他事项​

非住宅物业管理项目公共收益管理参照本指引执行。本指引自印发之日起施行。​

总结：规范管理，保障业主权益​

杭州市对住宅小区公共收益的管理，从主体确定、资金管理到公开监督，形成了一套完整的体系。通过明确各方职责、规范操作流程、强化信息公开，确保公共收益真正为业主所用，维护业主的合法权益。这一指引为住宅小区公共收益管理提供了清晰的方向，有助于提升物业管理的规范化水平。