7月14日至15日，中央城市工作会议在京召开。这是新时代召开的第二次中央城市工作会议，距离上一次召开已有十年。这两次会议分别在“十三五”和“十五五”即将开局之际召开，体现了城市发展规划和国家发展规划的同步谋划、同频共振。会议鲜明指出，中国城镇化已从“快速增长期”转向“稳定发展期”，城市发展主线从大规模增量扩张切换到“存量提质增效”的新阶段。这一判断背后是城镇化率已达67%的现实基础与662亿平方米城镇房屋的更新需求。

一、城市发展：从外延扩张到内涵提升的深层转型

中国城市正经历发展逻辑的根本性重构。过去十年间，城镇化率从54.77%跃升至67%，新增城镇就业超1.5亿人，高速扩张期积累的庞大存量空间，如今成为发展的新起点。

会议将“城市更新”定位为“重要抓手”，明确要求摒弃大拆大建，转向以“留改拆并举”为核心的内涵式发展，这与2015年会议提出的“加快城镇棚户区和危房改造”形成鲜明对比。变化源于基本面深刻重构：经济逻辑之变，土地财政依赖减弱，房企投资聚焦核心区域，三四线城市库存显著下降；空间需求之变，全国城镇房屋存量达662亿平方米，市政管网超360万公里，维护改造需求超越新建需求；政策导向之变，今年5月《关于持续推进城市更新行动的意见》明令禁止大拆大建，强调“改造利用为主”。城市更新不再是房地产调控工具，而成为承载“宜居、韧性、智慧城市”目标的系统工程。

二、政策解码：中央城市工作会议的七大新坐标

会议部署的七大任务构建了新时期城市工作的“KPI清单”，每一项都直指痛点：一是现代化城市体系，打破“摊大饼”模式，构建“组团式、网络化”城市群，将县城作为城镇化关键载体；二是创新城市动能，绑定“新质生产力”培育，通过城市更新激活存量空间创新功能；三是宜居城市建设，首次将“好房子”纳入更新机制，稳步推进城中村改造与生活性服务业升级；四是韧性安全基底，严控超高层建筑，推进基础设施生命线工程，强化内涝治理。

尤其值得注意的是“人民城市”理念六次出现在会议文件中。这要求城市治理从GDP导向转向“人本体验”——一套可达的社区服务、一条安全的街道、一种可感知的城市温度，成为衡量城市品质的新标尺。

三、市场前景：十万亿赛道的新逻辑

城市更新正释放巨大经济潜能。据社科院专家测算，2025年市场规模将突破8.6万亿元，2030年有望攀升至10万亿级，带动家具家电、技术交易等多产业链发展。

新模式的难点在于资金平衡。城市更新项目回报周期长达20-30年，2024年全国实施6万余个项目，但完成投资额降至2.9万亿元，反映复杂项目推进难度增大。

创新融资模式正在破局，2025年超长期特别国债安排1350亿元支持地下管网改造；28个城市设立更新基金，总规模达4550亿元；探索“土储专项债”收储城中村拆出地块，破解收益平衡难题。

四、技术赋能：数字化重构空间治理范式

规划技术创新正为城市更新注入新动能。华南农业大学团队研发的多利益相关者视角优化模型（MSP-URPO），通过耦合可解释机器学习与多目标优化算法，量化分析政府、居民、开发商等主体的决策影响力。

在深圳实证研究中，该模型精准识别3.28% 的高潜力更新地块，并发现居民决策贡献率达33.69% ——为破解传统更新中多方博弈难题提供科学工具。

地方实践更早迈出步伐。浙江省2023年推出的改革方案，构建了“规划建设管理”数字化场景，打通“详细规划—建筑设计—施工建设—运维管理”全链条。

五、未来坐标：2030可持续更新之路

随着“十五五”临近，城市更新呈现清晰演进路径：

目标锚定：《意见》设定2030年城市更新取得重要进展，意味着未来五年是机制成型关键期

模式深化：从“拆除重建”转向“微改造+功能置换”，如上海地铁沿线城中村采用“拆整结合”模式

技术融合：实景三维中国、数字孪生技术将变革规划分析决策，中国工程院院士陈军指出时空信息正赋能国土空间规划新范式

核心命题在于平衡多元价值。正如中国城市规划设计研究院院长王凯所言，新阶段需彻底摒弃规模导向路径依赖，在品质提升、功能完善与民生改善中探寻新增长空间。

城市更新的终极目标不在“更新”本身，而在重构人与空间的关系。当67%的中国人生活在城镇中，这场空间革命将决定我们能否获得更舒适的家园、更便捷的街道、更富生机的社区。

随着中央财政200亿元专项资金投向第二批20个更新试点城市，一场以“品质”为度量衡的城市场景革命正在加速铺开——其成败不仅关乎房地产新模式构建，更决定着中国式现代化城市文明的底色。