二十届三中全会提出“要建立可持续的城市更新模式和政策法规”，城市更新的高效推动需要法治建设保障。老旧小区自主更新作为基层实践提出的一种更新需求，未来将会成为城市更新的重要推动方式。当前城市更新制度对自主更新定位模糊，已成为制约更新项目推进的重要原因。对自主更新背后制度性的关键概念和运行逻辑的研究具有较强的理论和现实意义。

老旧小区改造是城市更新的重要工作内容，也是重大民生工程和发展工程。然而，由政府主导的老旧小区改造存在时间紧、任务重、投入资金有限等问题。政府单方投入的局限性与居民对改造的迫切需求之间存在矛盾，使得社会对自主更新的呼声渐长。为加快老旧小区更新改造的步伐，调动社会主体积极性，地方陆续出台相应的法规政策引导社区居民参与改造。制度的完善对居民实施自主更新起着重要的支撑作用。

自主更新的国内实践和困境。从物业权利人来看，大部分业主具有强烈的改造意愿，也愿意承担一定的更新成本，然而自治组织权利的不完整或缺失使得业主参与更新改造时缺少权责明确的代表组织。从组织主体来看，已实施的浙工新村和集群街2号案例由街道办和居委会介入组织，相较其他案例以业委会或业主代表作为组织主体，街道办更具公信力且具备法人地位，在一定程度上保障了改造协调工作的顺利开展。从实施主体来看，城投公司等具有政府背景的特殊市场经营体，在运营模式上接近于法定机构，相较市场开发商更适合实施不以盈利为主要目的的改造项目。从政策支持来看，在已竣工或已施工的案例中政府都给予了改造权利的确认及适当的资金补贴和政策红利。业主的高效协商和政府的政策支持是老旧小区自主更新顺利实施的关键因素。自主更新出现协调困难、流程反复、诉诸无果等问题，本质上是对更新改造的权利界定不足。物业权利人自主更新拥有怎样的权利以及如何行使权利，是社区自主更新需要明确的制度性问题。

自主更新权利构建的启示和建议。 第一，通过法律或政策明确自主更新权利主体和组织实施主体的相关权益。建议相关部门在制定指导城市更新或老旧小区改造的法律或政策中明确权利主体的构成，规范权利主体就更新规划表达意见的方法、流程、委任事项等，确保更新规划符合当地居民意愿。自主更新的组织实施主体和原有业主团体（如业主委员会 ）是两个不同主体。前者是由同意重建的物业权利主体组成，其成立目的为自主重建小区，并于新建区分所有建筑物完成时归于消灭。参考国际经验，组织实施主体应被认定为法人组织，可承担独立民事责任。法律上还需进一步完善对不参与重建者的权利保障。

第二，规划制度上明晰各类更新计划、规划与法定规划和规划许可的关系。在自主更新的背景下，政府应当适当下放规划编制的权利，明确物业权利人可提请的项目更新计划内容、申请条件、审批要求、法律效力等内容。在详细规划转型的过渡期，需要协调好更新单元详细规划与现行控制性详细规划的关系。

第三，政府针对不同类型老旧小区因地施策，激励社会资本投入。对于增值潜力大的老旧小区而言，允许适当增加建筑面积，鼓励业主根据自身需求和财务情况通过交换、购买、抵押等方式在业主内部重新分配产权利益，或与开发商达成协议，将建筑面积作为交换条件引入社会资本。对于增值潜力小的老旧小区而言，政府根据项目规模发放政策性补助资金，同时通过增加额外补贴鼓励提升周边公共利益的开发行为。史城区的内生活力？